Votre logement est loué et le locataire a cessé de payer. Que peut faire l’assurance ?
Disons-le d’emblée : nous n’avons pas de contrat qui paie le loyer à la place du locataire. Ni Zurich ni DKV ne versent le loyer d’un débiteur. Mais le propriétaire n’est pas démuni : la défense juridique, la garantie vandalisme et la responsabilité civile dans les deux sens fonctionnent. Vous trouverez ci-dessous le détail, avec les montants. Et l’erreur la plus fréquente : un locataire qui cesse de payer n’est pas un squatteur.
L’erreur de fond : un mauvais payeur n’est pas un squatteur
Zurich propose une garantie distincte contre l’occupation illégale. Le délai de carence est de trois mois. Plafonds : procédure judiciaire de récupération du logement 10 000 €, réclamation des dommages au bâti 5 000 €, hébergement temporaire 800 € par mois pendant six mois au plus, charges impayées 100 € par mois pendant six mois au plus. La formule étendue ajoute les dommages intentionnels au bâti 6 000 € et au mobilier 1 200 €, avec 300 € de franchise.
Et voici la clause qui fait que cette garantie est mal comprise. Le maintien dans les lieux d’un locataire n’est pas considéré comme une occupation illégale, même s’il a cessé de payer. Toute entrée dans le logement avec l’accord du propriétaire sort du champ de la garantie. Celui qui détient un bail n’est pas un squatteur, quel que soit le montant de sa dette. Par ailleurs : un logement destiné à la location ne dispose pas de cette garantie ; elle est prévue pour le logement que vous ne louez pas.
Ce qui fonctionne réellement en cas d’impayé :
- La défense juridique : avocat et frais de justice. Chez Zurich, plafond de 6 000 €.
- Le vandalisme du locataire : 3 000 € chez Zurich pour un logement loué, franchise d’un mois de loyer avec minimum de 500 €.
- La responsabilité civile dans les deux sens : pour les dommages que le locataire cause aux voisins et aux tiers, et pour les dommages causés au locataire par le bâti ou le mobilier.
- La perte de loyers uniquement si le logement devient inhabitable après un sinistre garanti : 15 % du capital bâtiment, six mois au maximum. Un incendie ou un dégât des eaux entrent ; un impayé, non.
Une seule conclusion pratique : faites constater l’état du logement avant l’entrée du locataire — photographies, inventaire, état des lieux. Sans cela, impossible de prouver le vandalisme ensuite, et c’est la seule partie du dommage causé par un mauvais locataire que le contrat couvre vraiment.
Outils pour résoudre ce problème
- Vandalisme du locataire : 3 000 €. Franchise égale à un mois de loyer, minimum 500 €.
- Défense juridique : 6 000 €.
- Responsabilité civile dans les deux sens : pour les dommages du locataire aux tiers et pour les dommages causés au locataire par le bâti et le mobilier.
- Perte de loyers si le logement devient inhabitable après un sinistre : 15 % du capital bâtiment, six mois au maximum.
- La protection juridique couvre les litiges contractuels et les droits de propriété.
- L’occupation illégale du logement y est incluse, avec six mois de carence.
- Responsabilité civile du propriétaire, du locataire et vie privée.
- Non acceptés : la location saisonnière avec rotation de locataires et les logements inoccupés.
Avis de l'agent